Informativo 290 - Jul/2022

A Convenção é um documento subsidiário e complementar a toda legislação em vigor no País, destinada somente a normatizar situações específicas. Tudo o que importa em restrição de uso das unidades autônomas deve ser elaborado com muita cautela e conhecimento, sem prejudicar o direito dos coproprietários, sob pena de, quanto à restrição, tornar a Convenção inaplicável. Vejamos o que diz a jurisprudência: A Convenção Condominial, emanada da vontade dos comunheiros, é a lei interna e deve ser observada por todos. Mas é, igualmente, inegável que suas disposições devem guardar um mínimo de bom senso, para não se afastarem dos princípios fundamentais do direito como, por exemplo, o de propriedade, que assegura do “dominus” o uso, gozo e disponibilidade da coisa – Código Civil, art. 524 – desde que não malferidos os direitos de vizinhança, relativos à segurança, ao sossego e à saúde dos vizinhos – Código Civil, art. 554. ADCOAS, 114.290/87.

A Lei 4.591/64 traz no Cap. II Art. 9º, itens fundamentais e obrigatórios à Convenção, que, somados às particularidades de cada 11 edifício, como utilização de garagens, execução de reformas, aplicação de penalidades, observações sobre barulho, presença de animais e outras, torna-se um documento de indiscutível importância. Discutida criteriosamente e aprovada por, no mínimo 2/3 (dois terços) dos Condôminos, deve ser registrada no mesmo Cartório de Registro de Imóveis em que a incorporação foi registrada. O registro não tem caráter constitutivo, mas publicístico, isto é, para tornar pública as suas disposições. A partir daí, como Lei Particular do Prédio, torna-se obrigatória a obediência por todos os ocupantes das unidades autônomas, proprietários e inquilinos. A inexistência da Convenção não desobriga o Condômino de pagar as despesas do Condomínio.

A Convenção, como Lei específica de um Condomínio, não é um documento definitivo, pode ser alterada na medida que novas questões de interesse coletivo forem surgindo. As cláusulas podem ser modificadas no todo ou em parte. Para isso, se Convenção presente não determina o quórum para as alterações, a Lei 4.591/64 é soberana, exigindo 2/3 (dois terços) de votos favoráveis a qualquer mudança na Convenção existente.